Wertermittlung für Immobilien

Heute findet man Online-Immobilienbewertungen auf vielen bekannten Internetportalen. Man gibt ein paar Angaben wie Alter, Größe und Lage der Immobilie ein und – Schwupps – hat man ein Ergebnis. Doch wie aussagekräftig ist das wirklich?

Eine seriöse Bewertung einer Immobilie ist um einiges komplexer. Das arithmetische Mittel von Angebotspreisen kann allenfalls ein allererster Anhaltspunkt sein, der in der Praxis selten dem realistischen Marktwert entspricht. Denn:  Jede Immobilie hat ihre Besonderheiten!

Doch welche Möglichkeiten der Wertermittlung gibt es? Und welche ist die Richtige für Sie und Ihre Zwecke?

Hier eine kleine Übersicht:

Beratung & Wertexpertise

Nicht für alle Zwecke ist ein Gutachten zwingend erforderlich. Den Wert einer Immobilie zu kennen, stellt jedoch die Basis für jede Verkaufs- und Kaufentscheidung dar, daher sollte vor einer solchen wirtschaftlichen Transaktion ein Fachmann bzw. eine Fachfrau zu Rate gezogen werden. Bei kurzen Bearbeitungszeiten und mit einem übersichtlichen Umfang ist das der wohl schnellste und kostengünstigste Weg sich einen guten ersten Überblick zu verschaffen.

Doch so viel muss gesagt sein: Die Beratung von einem Experten muss hier ganz klar im Vordergrund stehen – ohne diese ist eine Ersteinschätzung nicht viel wert. Die Wertermittlung für Immobilien um vieles komplexer als z.B. für einen Gebrauchtwagen. Es gibt wohl kaum Objekte, die zu 100% dem Durchschnitt oder Richtwertgrundstück entsprechen, jede Immobilie hat nun mal ihre Besonderheiten. Besonders Rechte und Belastungen können gravierende Auswirkungen auf den Marktwert haben, im schlimmsten Fall sogar einen Verkauf oder Kauf gänzlich verhindern. Hier ist eine gewissenhafte Prüfung und Beratung gefragt. Für folgende Zwecke eignet sich eine Wertexpertise:

Ankaufberatung für Immobilienkäufer
z.B. mit gemeinsamer Besichtigung, Prüfung und Beurteilung der Unterlagen und der Immobilie, Stärken/Schwächen-Analyse, persönliche Beratung.

Werteinschätzung und Beratung für Immobilieneigentümer
Stellt u.a. eine solide Grundlage für eine Entscheidung über einen Verkauf dar.

Gutachterliche Stellungnahmen / Kurzgutachten

Ein Kurz-Gutachten basiert auf den selben Grundlagen wie das Verkehrswertgutachten. Mit nur ca. einem Drittel Umfang ist es jedoch um vieles schlanker als sein „großer Bruder“ – ganz klar, dass hierbei einige Aspekte nicht aufgeführt und berücksichtigt sind. Im Fokus steht hier die neutrale und fachmännische Wertermittlung, während auf erläuternde Teile weitgehend verzichtet wird.
Wenn Sie wissen möchten, welcher Preis im gewöhnlichen Geschäftsverkehr für Ihr Objekt zu erzielen ist, ist das Kurz-Gutachten sicherlich eine gute Wahl. Das Kurz-Gutachten kann Ihnen auch bei Ihren Verkaufsverhandlungen einen entscheidenden Vorteil bei der Argumentation und Durchsetzung Ihres Verkaufspreises bieten. Zudem kann es für interne Auseinandersetzungen genutzt werden. Kurzgutachten sind z.B. ungeeignet bei Streitigkeiten vor Gericht, vor Finanzbehörden, mehreren Wertermittlungsstichtagen und besonderen Rechten (z.B. Erbbaurecht, Nießbrauchrecht, Wohnrecht).

Verkehrswertgutachten im Sinne von §194 BauGB

Ein Verkehrswertgutachten ist die ausführlichste Form, den Marktwert eines Objektes zu ermitteln. Hierbei werden umfassend Faktoren berücksichtigt, die den Wert eines bebauten oder unbebauten Grundstücks beeinflussen, um einen möglichst präzisen Marktwert festzustellen. Die Berechnungen basieren auf normierten Verfahren im Sinne des § 194 Baugesetzbuch (BauGB) sowie den Vorgaben der Wertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Der Umfang eines Verkehrswertgutachtens umfasst je nach Objekt ca. 40 – 70 Seiten. Bei komplexen Wertermittlungsfällen können es auch weitaus mehr sein! Bewertungsanlässe können unter anderem Erbschaften, Schenkungen oder Scheidungen sein.

Mietwertgutachten nach § 558 BGB

Durch das Wertgutachten wird die Höhe der angemessenen, marktüblichen Miete für eine Immobilie ermittelt. Definition für die ortsübliche Vergleichsmiete gemäß § 558 BGB (2) „das übliche Entgelt, das in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten sechs Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind. Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist“.

Bewertungsanlässe sind zumeist Mietauseinandersetzungen sowie die Belegung kalkulatorisch angesetzter Mieten für eigengenutzte Räume z.B. gegenüber dem Finanzamt.

Definition Verkehrswert:

„Der Verkehrswert (Marktwert) ist durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“ BauGB § 194.