Mietspiegel München – aktuelle Zahlen und Entwicklung

Mietspiegel München – aktuelle Zahlen 2023

Der Mietspiegel für München im Jahr 2023 zeigt eine durchschnittliche Nettokaltmiete von 14,58 Euro pro Quadratmeter.

Dies bedeutet eine Steigerung von 21 Prozent gegenüber dem Mietspiegel von 2021, der eine durchschnittliche Nettokaltmiete von 12,05 Euro pro Quadratmeter aufweist.

Der Mietspiegel 2021 wurde aufgrund möglicher Auswirkungen der Corona-Pandemie auf das Befragungsergebnis anhand des Verbraucherpreisindexes vom Mietspiegel 2019 fortgeführt.

Im Vergleich zum letzterstellten Mietspiegel von 2019 zeigt sich ein Plus von satten 24,7 Prozent, die durchschnittliche Nettokaltmiete liegt hier bei 11,69 Euro pro Quadratmeter.

Mietspiegel München – Entwicklung der durchschnittlichen Nettokaltmieten

Bei der Betrachtung der durchschnittlichen Quadratmeterpreise der letzten Jahre zeigt sich eine durchgehende Steigerung der Nettokaltmieten seit 2011. Von 2009 auf 2011 ist der Mietspiegel das letzte Mal leicht gefallen.

Die durchschnittliche Steigerung binnen zwei Jahren lag zwischen 2011 und 2021 bei rund 4,25 Prozent. Das aktuelle Plus von 21 Prozent im Zeitraum von 2021 auf 2023 stellt die höchste Steigerung in der Geschichte des Mietspiegels dar.

Abb. Entwicklung Mietspiegel, Butschal Immobilien

Mietspiegel München – Meinungen

Wirklich überraschend ist das Ergebnis des aktuellen Mietspiegels nicht. Weder für die Politik, noch für Spezialisten aus der Immobilienbranche – und sicherlich auch nicht für diejenigen, die in den letzten Jahren eine Mietwohnung in München gesucht haben.

Für letztere dürfte die ortsübliche Vergleichsmiete eher ein Wunschpreis sein. Mehr als 18 Euro – der Durchschnitt aller Angebotsmieten in München auf Immobilienscout24 (Stand: August 2023).

Rudolf Stürzer, Vorsitzender der Vermietervereinigung Haus und Grund, nennt die neuen Zahlen „überraschend realistisch“. Die letzten Jahre zeigte seiner Meinung nach der Mietspiegel ein verzerrtes Bild mit Werten, die rund 30 Prozent von der Realität am Markt entfernt sind. Nunmehr sind es laut Erhebungen des Haus und Grund nur noch weniger als 10 Prozent.

Oberbürgermeister Reiter fordert von der Bundesregierung eine Anpassung der Datengrundlage für die Berechnung des Mietspiegels. Seiner Ansicht nach sollte der Betrachtungszeitraum von aktuell 6 Jahren entfallen und somit auch alte Verträge (mit Mieten von 8 Euro oder weniger) mit einfließen. Zudem sollten auch geförderte Wohnungen berücksichtigt werden. Weitere seiner Forderungen an die Regierung waren 2022 das Einfrieren des Mietspiegels sowie die Verlängerung der Geltungsdauer.

Mietspiegel München – Ursache

Doch wie sinnvoll wären die Forderungen des OB tatsächlich? Würden die Münchner Mieter wirklich von einer künstlich niedrig generierten ortsüblichen Vergleichsmiete profitieren?
Wahrscheinlich anfangs schon, denn eine Mietspiegelanhebung von 21% ermöglicht Vermietern in vielen Fällen eine ordentliche Mieterhöhung – unter Umständen sogar bis zur Kappungsgrenze von 15 Prozent. Insbesondere Familien, Alleinerziehende, Geringverdiener und Rentner könnte dies in wirtschaftliche Probleme bringen.

Doch stellt sich hier die Frage, ob dieser Ansatz nicht eher eine reine Symptom- als eine wirkliche Ursachenbekämpfung wäre.

Warum sind die Mieten denn derart gestiegen?

Bekannt ist, dass in einer freien Marktwirtschaft Angebot und Nachfrage den Preis bestimmen.  Fakt ist, dass es zu wenig Wohnraum in München gibt. Und das schon lange. Dies führt unweigerlich zu einer Preissteigerung.

Die Entwicklung der letzten Jahre hat dies zudem verstärkt, und zwar enorm.

Zum einen, sind die Immobilienkaufpreise exorbitant gestiegen, weitaus mehr als die ortsübliche Vergleichsmiete. Dadurch sinkt die Rendite und damit auch die Attraktivität für Kapitalanleger, Wohnungen für eine Vermietung zu erwerben. Durch das politische Eingreifen, u.a. durch Mietpreisbremse, Bestellerprinzip, Grundsteuerreform, Sanierungspflicht und Co, wurden Vermieter zudem belastet.

Dennoch konnte München weiterhin über die Jahre als sicherer, und beliebter Standort für Investoren mehrheitlich überzeugen. Denn eins ist klar: Die Wohnungsknappheit bringt für Vermieter auch eine Sicherheit, denn ungewollte Leerstände sind hier selten.

2022 haben die Kaufpreise für Bestandsimmobilien in München ihren Peak erreicht. Seitdem sind die Kaufpreise gefallen, während die Mietpreise steigen. Folgende Grafik zeigt die prozentuale Entwicklung der Miet- und Kaufpreise im Vergleich zueinander.

Abb. Prozentuale Preisentwicklung Kauf – Miete (2012=100), Butschal Immobilien
Datenquellen: Mietspiegel München; statista research

Mietspiegel München – Problematik Wohnungsmangel

Wohnungsmangel in München: Laut einer Studie des kanadischen Anlageverwaltungsunternehmens „Collier“ fehlten bereits im Jahr 2021 mindestens 43.000 Wohnungen in München.

Im Rahmen des Programms „Wohnen in München VI“ setzte sich die Stadt zum Ziel, dass zwischen 2017 und 2021 jährlich 8.500 Wohnungen fertiggestellt werden. Im Durchschnitt wurden in den letzten 6 Jahren 7.740 Wohnungen fertiggestellt, 9 Prozent weniger als geplant.

Das Ziel von 4.500 Baurechtsschaffungen pro Jahr wurde ebenfalls nicht erreicht, im Schnitt kam die Stadt auf 3.417 Baurechtsschaffungen / Jahr. Wobei anzumerken ist, dass die Zahlen in den ersten zwei Jahren des Programms übertroffen wurden, in den Corona-Jahren jedoch nur für 100 bzw. 228 Wohnungen ein Baurecht geschaffen wurde.

Abb. Wohnungen München, Butschal Immobilien

Ersichtlich ist, dass die Zahl der Baugenehmigungen in den letzten Jahren rückläufig ist, seit 2021 ist der Wert nur noch vierstellig.

Mietspiegel München – Aktuelle Entwicklung Wohnungsmangel

Unter diesem Gesichtspunkt ist die aktuelle Krise der Supergau – auch, oder speziell für Mieter. Angesichts der hohen Inflation, insbesondere durch das extreme Ansteigen der Baukosten und Zinsen, ging der Wohnungsbau seit dem 3. Quartal 2022 derart rasant zurück, dass viele Bauunternehmen rote Zahlen schreiben. Der Bauüberhang nimmt ebenfalls zu, Bauvorhaben werden zurückgestellt, bereits genehmigte Neubauten werden nicht gebaut.

Als Konsequenz folgt noch weniger Wohnraum, steigende Mietpreise.

Alexander Reissl (CSU) warnte bereits mit den Worten „wenn uns 2023 und 2024 der private Wohnungsbau zusammenbricht, wird Heulen und Zähneklappern sein in diesem Stadtrat.“

Das aktuelle Programm „Wohnen in München VII“ verfolgt dieselbe Zielsetzung wie im vorherigen Programm. An der Zielerreichung ist hinsichtlich der aktuellen Situation jedoch zu zweifeln.

Mietspiegel München – Chancen

Krisen bieten auch Chancen. Leider nicht für jedermann, denn ohne ausreichend Wohnraum ist damit zu rechnen, dass sich die Lage am Mietmarkt weiter zuspitzt.

Für diejenigen jedoch, die über ausreichend Mittel verfügen, kann eine Immobilieninvestition aktuell durchaus sinnvoll sein. Als Konsequenz der Zinssteigerungen sind die Kaufpreise für Bestandsimmobilien seit 2022 zurückgegangen. Die zunehmende Wohnungsknappheit spricht jedoch dagegen, dass die Kaufpreise über lange Zeit fallen und sich nicht wieder erholen. Mit dem gleichzeitigen Anstieg der Mieten wächst auch wieder die Rendite. Die Zeit für den Kauf einer Kapitalanlage in München ist daher rentabler als seit langem.

Auch für Mieter mit sicherem Einkommen könnte es sich durchaus lohnen, sich eine Finanzierung für Wohneigentum durchrechnen zu lassen. Auf welche Summe kommen Sie, wenn Sie Ihre Mietausgaben der nächsten 30 Jahre addieren? Ganz schön viel Geld – für das, dass Ihnen danach nichts gehört.

Es bleibt nur zu wünschen, dass die Politik wichtige Schritte unternimmt, den Wohnbau in München effektiv anzutreiben.